Категории и виды земельных участков

Не так давно мои знакомые приобрели земельный участок по весьма привлекательной цене и весьма этим гордились-хвалились. Их заветная мечта – построить коттедж за городом и перебраться туда жить, казалось бы близка к осуществлению, но увы…Недолго длилась их радость… Покупая участок земли мои знакомцы особо не вчитывались в документы, мол, «Земля, она и в Африке земля», но на деле оказалось, что земля земле рознь и у новоявленных горе-землевладельцев землевладения оказались без права строительства…
…По российскому законодательству земля, предназначенная под индивидуальные застройки – коттеджи, дачи, усадьбы, – может иметь различный статус: она разделяется как по категориям, так и по виду назначения. В зависимости от назначения строительство дома может быть разрешено с определёнными ограничениями, а может быть и вовсе запрещено.
Участок земли может быть отнесён к одной из следующих категорий: земли населённых пунктов, земли сельхозназначения, земли особо охраняемых территорий, земли промышленного назначения (а также транспорта, связи, радиовещания, обороны и др.), земли лесного фонда, земли водного фонда и др. Земельные участки, находящиеся в свободном обороте у частных лиц и задействованные под коттеджное строительство, выделяются на землях первых двух категорий. Строительство на землях особо охраняемых территорий допускается в исключительных случаях.
Земли населённых пунктов (земли поселений) – это земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населённых пунктов. Границы городских и сельских населённых пунктов отделяют земли населённых пунктов от земель иных категорий. В зависимости от предписаний градостроительного регламента (в большинстве случаев предписания формулируют руководители муниципальных образований) различные участки земли в составе одного и того же населённого пункта могут иметь такие разные предназначения, как, например, сельскохозяйственное использование и жилищное строительство. Соответственно, дом может быть построен на земле, предназначенной как под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), так и под ИЖС. Основным отличием этих двух вариантов будет то, что своё право прописаться в доме, построенном на участке, выделенном под ЛПХ, придётся доказывать через суд.
Общая характеристика земель этой категории – они находятся за чертой поселений и предназначены для нужд сельского хозяйства. Однако по виду использования земли сельхозназначения могут сильно разниться, ограничивая возможности владельца по их застройке. Так, например, земельный участок, относящийся к категории земель сельхозназначения, может быть предназначен для огородничества – без права строительства объекта ИЖС. Он также может быть предназначен для ведения личного подсобного хозяйства с правом или без права застройки. Или – для садоводства, дачного строительства, ведения крестьянско-фермерского хозяйства: в этом случае у владельца земельного участка есть право застройки, но с определёнными законодательством ограничениями.
Вместе с тем законом предусмотрена возможность перевода участка земли сельхозназначения в менее ценную с точки зрения законодательства категорию, а именно – категорию земель населенных пунктов. Эта процедура используется, например, в том случае, если необходимо максимально расширить право владельца земельного участка на застройку территории. Подобное изменение категории требует внесения земельного участка в черту поселения (то сеть фактически – изменение черты поселения), а также возмещения государству потерь сельскохозяйственного производства. В результате чего данная процедура может оказаться экономически нецелесообразной. В этом случае бывает достаточно, не меняя категории земли сельхозназначения, переменить целевое назначение участка – например, определив его для ведения дачного хозяйства или садоводства.
Вид разрешённого использования земельного участка – своеобразная подкатегория, которая предписывает возможное использование участка его собственником или арендатором. К основным видам разрешённого использования земельных участков относятся: индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), ведение личного подсобного хозяйства (ЛПС), дачное строительство, ведение дачного хозяйства, сельскохозяйственное производство, организация фермерского хозяйства, организация крестьянско-фермерского хозяйства, ведение сельского хозяйства, малоэтажное жилищное строительство, сельскохозяйственное использование, жилищное строительство, жилая и коммерческая застройка.
Например, земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения по виду разрешённого использования может быть предназначен для огородничества (без права строительства коттеджа), для ведения личного подсобного хозяйства (с правом или без права застройки) или же для садоводства, дачного строительства, ведения крестьянско-фермерского хозяйства (всё – с правом застройки, но в каждом случае со своими формальными ограничениями). Вид разрешённого использования (целевого назначения) земельного участка, выделенного из земель населённых пунктов, может, как предписывать жилищное строительство, так и ограничивать его, в зависимости от градостроительного регламента.