Ваш дом

Продаем и покупаем недострой

Объявлений о продаже недостроенных домов довольно много. Покупка может быть весьма выгодной - иногда дешевле и проще приобрести недострой и довести его до ума, чем строить такой же дом с нуля. Однако не стоит торопиться. Здесь есть свои подводные камни.

СДЕЛКА: ВСЕ ПО НОРМАМ ЗАКОНА
Прежде всего разберемся, как правильно оформить покупку недостроя.
- В российском законодательстве нет определения понятия «недостроенный дом», - объясняет юрист Юрий Волохов. - Дискуссии на эту тему ведутся уже много лет. Не буду вдаваться в подробности, замечу лишь, что недострой признается недвижимым имуществом. Об этом говорится в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». То есть недостроенный дом должен быть прочно связан с земельным участком, стоять на фундаменте.
Более того, по смыслу словосочетания «объект незавершенного строительства» само строительство должно находиться в завершающей стадии, когда основная часть работ уже выполнена, но дом еще не введен в эксплуатацию (хотя некоторые юристы считают, что и заложенный фундамент уже надо считать объектом незавершенного строительства).
Поскольку недостроенный дом относится к недвижимости, к нему применяются те же нормы законодательства, которыми регулируется оборот недвижимого имущества. Например, продать такой дом может тот, чье право собственности на недострой зарегистрировано в установленном порядке. В пункте 4 статьи 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» говорится, что документом, подтверждающим факт строительства дома на участке, предоставленном под индивидуальное жилищное строительство или для ведения личного подсобного хозяйства, если такой дом является объектом незавершенного строительства, служит разрешение на строительство. Чтобы получить разрешение на строительство частного дома, требуется представить в уполномоченный орган правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства. Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

Еще раз подчеркиваем: по закону сделки с куплей-продажей недостроенного дома возможны лишь при условии, что он поставлен на кадастровый учет. В силу части 1 статьи 1 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года №221-ФЗ объекты недвижимости, в том числе объекты незавершенного строительства, подлежат государственному кадастровому учету. И недостроенный дом становится объектом недвижимости лишь после проведения государственного кадастрового учета.
Получив кадастровый паспорт, хозяин недостроя может обратиться для регистрации права собственности на данный объект в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (управление Росреестра). Для этого необходимо представить, в частности, заявление о регистрации права на объект незавершенного строительства; разрешение на строительство; квитанцию об уплате государственной пошлины; документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства (кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершенного строительства); документ, подтверждающий право собственности или право пользования на земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества.

В результате хозяин получит на руки свидетельство о государственной регистрации права собственности на недостроенный дом.
Покупать недострой можно только у такого собственника. Кстати, возможны и любые другие сделки (как с недвижимым имуществом), разрешенные законодательством. Например, аренда. Случается так, что дом почти готов, в нем уже можно жить, а у какого-то гражданина нет крыши над головой. Он берет недостроенный дом в аренду, при этом арендной платой может служить проведение, скажем, отделочных работ в этом же доме. На таких же условиях сдают порой часть дома (готовые помещения). В общем, возможно множество вариантов.

Новый хозяин дома, купивший его недостроенным, вправе изменить его проект. Но все изменения должны согласовываться с уполномоченным органом, выдавшим разрешение на строительство.
Недостроенный дом считается законченным после ввода его в эксплуатацию. Для этого необходимо получить соответствующее разрешение. Но сначала недострой надо снять с государственного кадастрового учета и поставить на новый учет уже как завершенный объект недвижимости. При этом в отдел технической инвентаризации вместо разрешения на строительство представляется разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Право собственности на недострой прекращается с момента выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Для регистрации права собственности на объект капитального строительства (введенного в эксплуатацию) в территориальный орган Росреестра представляется пакет документов, в котором документом-основанием будет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

ПРОВЕРКА КАЧЕСТВА: СЕМЬ РАЗ ИЗМЕРЬ
Оценить на глаз качество и состояние недостроенного дома довольно сложно. Поэтому лучше всего обратиться за помощью к эксперту-строителю.
- Мы проводим диагностику здания больше чем по 60 параметрам, - рассказывает инженер-строитель, директор ООО «Независимая экспертиза качества строительства» Сергей Зеленский. - При этом применяем не только визуальное исследование, но и специальные приборы, позволяющие выявить скрытые дефекты. Ведь далеко не всегда хозяева замораживают стройку по причине нехватки денег. Зачастую работы останавливают, а дом выставляют на продажу из-за допущенных во время проектирования и строительства грубых ошибок. В нашей практике такие случаи, к сожалению, не редкость. К примеру, не так давно в одном элитном поселке по довольно привлекательной цене продавали почти готовый коттедж. При проверке нам удалось выявить, что в доме отсутствует горизонтальная гидроизоляция. Цена такой халатной забывчивости строителей довольно высока: небольшим ремонтом здесь не обойтись, коттеджу требуется серьезная реконструкция.

Если вы хотите самостоятельно провести первичный осмотр недостроя, прежде всего ознакомьтесь с проектом, определитесь, подходит ли он вам в таком виде или придется вносить какие-то изменения. Внимательно осмотрите дом: нет ли трещин, зазоров, насколько ровные стены, фундамент, крыша. С помощью уровня проверьте вертикальность стен.
Если дом построен на ленточном фундаменте, поинтересуйтесь, сделан ли подпол для проветривания и имеются ли в цоколе вентиляционные отверстия (продухи).
Если вы приехали на объект зимой, обратите внимание на крышу. Наледь и сосульки говорят о неправильном ее утеплении либо об отсутствии вентиляции подкровельного пространства. Заваленный снегом цоколь, как правило, свидетельствует о его недостаточной высоте.

Основные дефекты деревянного недостроя - некачественная обработка (или вовсе ее отсутствие) защитными составами. Еще одна распространенная строительная ошибка - между цоколем и первыми венцами сруба не проложена гидроизоляция. Оба этих промаха чреваты тем, что древесина будет гнить и разрушаться. Возможно, процесс уже начался, но пока еще не заметен.

При осмотре кирпичных стен обратите внимание на толщину швов: вертикальные должны быть не больше 12 мм, а горизонтальные - не больше 15. Кладка должна быть ровной, без треснувших и развалившихся кирпичей, с выдержанной длиной разбежки вертикальных и поперечных горизонтальных швов.
Если в доме уже есть окна, осмотрите монтажные швы оконных блоков. Они должны быть полностью заполнены изоляционным пенным материалом - без пустот, расслоений, разрывов и щелей. Изнутри должна быть устроена пароизоляция, а снаружи - ветрозащита шва.

Осмотрите дом внутри. Иногда недострой продается без лестницы, а лишь с проемом под нее. Объяснение застройщика звучит так: «Вы сможете сделать такую, какую захотите». На самом деле это может быть уловкой, за которой стоит невозможность вписать лестницу в отведенное под нее пространство.
Словом, покупателю надо быть очень внимательным, тщательно все осматривать, записывать в блокнот замеченные недочеты. Все это поможет в дальнейшем принять верное решение.